용도변경? 설계변경? 자세히 알아보기! 왕초보 건축주 꿀팁 : 건축 용어 사전
건축물은 신축은 물론, 증축이나 이전을 할 때도 해당 관청에 허가 또는 신고를 해야 합니다. 바로 이때 건축법에 따라 해당 건축물의 용도와 시설군이 나뉘게 되는데요~ <용도별 건축물의 종류>는 올라의 지난 글에서도 간단히 다루었었죠.
2023.02.24 - [건축노트] - 건축물의 종류… 대체 몇 개야? 왕초보 건축주 꿀팁 : 건축 용어 사전(용도별 건축물의 종류 편)
하지만 해당 건축물의 용도를 ‘변경’해야 한다면 어떻게 해야 할까요?
용도변경과 설계변경의 차이
건축물의 용도는 필요에 따라 바꿀 수 있습니다. 다만, 용도를 바꾸려는 시점에 따라 ‘용도변경’과 ‘설계변경’ 2가지로 구분하고 있어요.
① 용도변경: 건축물 사용승인을 받은 후 변경을 원할 경우
② 설계변경: 건축 허가 후 공사 도중 용도를 변경할 경우
용도변경의 3가지 유형
건축물 사용승인을 받은 후 변경을 원할 경우를 가리키는 ‘용도변경’은 행정행위에 따라 총 3가지의 유형으로 나뉩니다. 이를 보다 명확히 이해하려면 「건축법」을 살짝~ 들여다보아야 하는데요!
「건축법」에서는 오직 ‘용도변경’을 위한 시설군을 별개로 분류하고 있기 때문입니다. 용도변경 시설군은 상위 시설군과 하위 시설군, 총 9개의 시설군으로 분류해요. 우선, 9개의 시설군은 어떻게 나뉘는지 살펴보겠습니다.
<건축물대장 기재 내용 변경 신청>
| 시설군(대분류) | 시설군(중분류/세분류) |
| 자동차 관련 | 주차장, 세차장, 폐차장, 운전학원, 정비 공장 등 |
| 산업 | 운수시설, 창고시설, 공장, 장례식장 등 |
| 전기통신 | 방송국, 발전소 등 |
| 문화집회 | 교회, 콘서트홀, 관광휴게시설 등 |
| 영업 | 판매, 운동, 숙박시설 등 |
| 교육 및 복지 | 병원, 학교, 수련원 등 |
| 근린 생활 | 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설 |
| 주거업무 | 단독주택, 아파트, 군사시설 등 |
| 그 밖의 시설군 | 축사, 도축장, 온실 등 |
허가 대상과 신고 대상의 차이
용도변경은 해당 분류를 바탕으로 또다시 ‘허가 대상’과 ‘신고 대상’으로 구분합니다. 이때 허가와 신고는 위험도에 따라 나뉜다고 볼 수 있어요. 쉽게 이야기하면, ‘허가’는 조금 더 구체적인 검토가 필요할 경우, ‘신고’는 허가에 비해 상대적으로 간단한 시행일 경우로 볼 수 있죠.
① 허가 대상 용도변경
하위 시설군을 상위 시설군으로 용도변경 하는 것을 뜻해요. 예를 들어 단독주택을 근린생활시설로 변경하고자 한다면 하위 시설군[8.주거업무 시설군]을 상위 시설군[7. 근린 생활 시설군]으로 변경하는 것이므로 허가에 해당합니다.
② 신고 대상 용도변경
상위 시설군을 하위 시설군으로 용도변경 하는 것을 뜻해요. 예를 들어 근린생활시설을 단독주택으로 변경하고자 한다면 상위 시설군[7. 근린 생활 시설군]을 하위 시설군[8.주거업무 시설군]으로 변경하는 것이므로 신고에 해당합니다.
③ 근린생활시설의 용도변경 특별 관리
같은 시설군에서의 용도변경은 위에 언급했던 <건축물대장 기재 내용 변경 신청> 내에서만 이루어집니다. <28가지 건축물 용도 대분류>상의 용도 상호 간을 의미하는 것이 아니라는 점을 유의해야 해요.
‘근린생활시설’의 경우, 제1종과 제2종 모두 <건축물대장 기재 내용 변경 신청> 상 7호에 포함되긴 하지만, <건축물대장 기재 내용 변경 신청>만으로는 용도변경을 할 수 없어요. 제1종 근린생활시설 상호 간 혹은 제2종 근린생활시설 상호 간에만 변경 신청이 가능하죠. 이는 주거 생활에 필요한 여러 용도가 묶여 있으므로 허가권자의 확인 절차 없이 용도변경을 하는 것은 위험하다고 판단하여 특별히 관리되는 예외 사항이라 볼 수 있습니다.
‘용도변경’은 건축물의 물리적인 상태를 바꾸는 것이 아니다 보니 법적인 명칭만 바꾸는 간단한 일로 여겨지기도 합니다. 하지만, 「건축법」에선 건축물의 용도와 규모에 따라 법 적용을 모두 다르게 합니다. 건축물의 용도가 달라지면 그에 맞는 적용 기준도 달라지는 복잡한 일인 것이죠. 달라지는 용도에 따라 관련 법률 역시 달라지므로 용도에 따른 법률 확인 역시 꼼꼼히 해야 합니다. 우선, 용도변경을 위해 공통적으로 살펴보아야 할 규정엔 크게 4가지가 있습니다.
<용도변경 시 공통 규정>
| 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 | 용도지역/지구 안에서 허용되는 용도인지의 여부 |
| 「주차장법」 | 건물 용도에 따른 주차 대수 규정을 따르고 있는지의 여부 |
| 「건축물 하중 기준」 | 건물 용도에 따른 하중에 맞춰 구조적으로 보강을 하였는지의 여부 |
| 「하수도법」 | 건물 용도에 따른 정화조 용량이 적합한지의 여부 |
이는 가장 기본적인 규정 4가지이며, 이외 검토해야 하는 관계 규정은 무수히 많은데요~ 용도변경은 「건축법」에서도 용도변경을 위한 9가지 시설군 분류를 따로 할 만큼 위험부담을 가지고 있는 행위로 여겨집니다. 따라서 건축의 첫 단추인 설계 단계에서부터 신중한 선택을 하는 것이 가장 좋겠지만, 부득이한 상황으로 용도변경이 꼭 필요하다면 전문적인 지식을 가지고 있는 건축사와의 상담을 통해 안전히 진행하시는 것을 추천드립니다.
