“도대체 이게 무슨 뜻이야…?”
건축을 결심하고 자료를 찾을 때 가장 많이 하는 말이 아닐까 싶은데요~ 그래서 준비했습니다.
용어가 낯선 건축주님들을 위한 꿀팁,
왕초보 건축주 용어 사전!
지난번 <지목 편>에 이어, 오늘은 토지이용계획의 대표적인 법적 실행 수단 3가지 ‘용도지역/용도지구/용도구역’의 뜻과 구분을 살펴볼게요.
용도지역
토지를 경제적이고 효율적으로 이용하기 위해 용도나 건축면적 등을 제한하여 서로 중복되지 않도록 도시, 군관리 계획으로 결정하는 지역을 말합니다. 이는 모든 토지에 적용되며, 크게 도시지역/관리지역/농림지역/자연환경보전지역 4가지로 나누어져요. 그 안에서 또다시 주거지역, 상업지역 등 세세한 분류가 이루어집니다. 자세히 살펴볼까요?
① 도시지역
| 주거지역 | 전용주거지역 | 제1종전용주거지역 | 단독주택 중심 |
| 제2종전용주거지역 | 공동주택 중심 | ||
| 일반주거지역 | 제1종일반주거지역 | 4층 이하의 저층 | |
| 제2종일반주거지역 | 중층 | ||
| 제3종일반주거지역 | 중고층 | ||
| 준주거지역 | 주거 기능을 위주로 일부 상업 및 업무기능 보완 | ||
| 상업지역 | 중심상업지역 | 도심, 부도심의 업무 및 상업 기능의 확충 |
| 일반상업지역 | 일반적인 상업 및 업무기능을 담당 | |
| 유통상업지역 | 도시 안 및 지역 간의 유통 기능 증진 | |
| 근린상업지역 | 근린 지역에서의 일용품 및 서비스의 공급 |
| 공업지역 | 전용공업지역 | 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용 |
| 일반공업지역 | 환경을 저해하지 않는 공업의 배치 | |
| 준공업지역 | 경공업, 주거+업무+상업 기능 보완 |
| 녹지지역 | 보전녹지지역 | 도시 자연환경, 경관, 산림 및 녹지공간 보전 |
| 생산녹지지역 | 주로 농업생산을 위해 개발을 유보할 필요가 있는 지역 | |
| 자연녹지지역 | 녹지공간 확보를 위한 지역이나 불가피한 경우 제한적 개발이 가능한 지역 |
② 관리지역
| 보전관리지역 | 자연환경 보호 등의 보전은 필요하나 자연환경보전지역으로 지정관리가 곤란한 지역 |
| 생산관리지역 | 농업, 어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 농림지역으로 지정관리하기가 곤란한 지역 |
| 계획관리지역 | 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 계획적ㆍ체계적인 관리가 필요한 지역 |
③ 농림지역
농림업의 진흥과 산림의 보전
④ 자연환경보전지역
자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호 및 육성
용도지구
이러한 용도지역의 제한을 강화 혹은 완화하여 적용함으로써 용도지역이 갖는 기능을 증진하기 위한 실행 수단이 있는데요. 바로 용도지구입니다. 이는 일부 토지에만 적용되고, 주로 건물을 규제하기 때문에 용도지역 위에 중첩하여 지정이 가능합니다. 용도지구는 총 9가지로 나뉘며, 이 역시 지구 별로 자세히 분류되어 있어요.
① 경관지구
경관을 보호, 형성하기 위하여 필요한 지구
| 자연경관지구 | 산지, 구릉지 등 자연경관을 보호 및 유지 |
| 시가지경관지구 | 주거지, 중심지 등 시가지의 경관을 보호 및 유지, 형성 |
| 특화경관지구 | 주요 하천의 수변 및 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변 등 특별한 경관을 보호 및 유지, 형성 |
② 고도지구
건축물의 높이 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구
③ 방화지구
화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구
④ 방재지구
재해를 예방하기 위하여 필요한 지구
| 시가지방재지구 | 건축물, 인구가 밀집된 지역의 시설 개선 등을 통해 재해 예방 |
| 자연방재지구 | 토지이용도가 낮은 해안 및 하천변 또는 급경사지 주변을 건축 제한을 통해 재해 예방 |
⑤ 보호지구
문화재, 중요 시설물 및 문화적, 생태적으로 보존 가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
| 역사문화환경보호지구 | 문화재 등 역사문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역 보호, 보존 |
| 중요시설물보호지구 | 중요 시설물의 보호와 기능의 유지 및 증진 |
| 생태계보호지구 | 야생동식물 서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호 및 보존 |
⑥ 취락지구
녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 개발제한구역 또는 도시자연농원 구역의 취락을 정비하기 위한 지구
| 자연취락지구 | 녹지, 농림지역 등 환경보전 지역의 취락 정비 |
| 집단취락지 | 개발제한구역의 취락을 정비 |
⑦ 개발진흥지구
주거 기능, 상업 기능, 공업 기능, 유통물류 기능, 관광 기능, 휴양 기능 등을 집중적으로 개발, 정비할 필요가 있는 지구
| 주거개발진흥지구 | 주거기능을 중심으로 개발, 정비 |
| 산업/유통개발진흥지구 | 공업기능 및 유통, 물류기능을 중심으로 개발, 정비 |
| 관광/휴양개발진흥지구 | 관광, 휴양기능을 중심으로 개발, 정비 |
| 복합개발진흥지구 | 주거, 공업, 유통/물류, 관광/휴양 중 2가지 이상의 기능을 중심으로 개발, 정비 |
| 특정개발진흥지구 | 주거, 공업, 유통/물류, 관광/휴양 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발, 정비 |
⑧ 특정용도제한지구
주거 및 교육 환경 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정 시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구
⑨ 복합용도지구
지역의 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지 이용을 도모하기 위하여 특정 시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구
용도지역과 용도지구까지. 모두 꼼꼼히 살펴보셨나요?
여기서 끝이 아닙니다! (ㅠㅠ)
용도구역
앞서 설명한 두 가지를 모두 강화 또는 완화하는 실행 수단이 한 가지 더 있는데요. 시가지의 무질서한 확산을 방지하고 보다 계획적인 토지이용을 위해 만들어진 용도구역이 바로 그 주인공입니다. 용도지역과 용도지구를 보완하는데, 이는 토지와 건물의 규제 모두에 적용된다는 뜻이겠죠? 총 5가지로 나누어진 용도구역 역시 자세히 살펴보겠습니다.
① 개발제한구역
도시의 무질서한 확산을 방지하고 자연환경을 보전하여 시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위한 구역. 개발을 제한할 필요가 있거나 국토교통부 장관의 요청으로 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있는 지역에 지정
② 도시자연공원구역
도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가, 휴식 공간을 제공하기 위하여 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 지역
③ 시가화조정구역
도시지역과 그 주변 지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적, 단계적인 개발을 도모하기 위하여 대통령령으로 정하는 기간 동안 시가화 유보가 인정되는 지역
④ 수산자원보호구역
수산자원의 보호, 육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접된 구역
⑤ 입지규제최소구역
도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진해 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성할 필요가 인정되는 지역
용도지역, 용도지구, 용도구역까지.
사실 개념만으로는 너무 어렵고 복잡할 수 있어요.
그렇다면 토지 이음 사이트를 통해 예시를 살펴보겠습니다.
예시 1)
예시 이미지 속 부지는 경기도 고양시에 조성된 단독주택 단지입니다.
계획관리지역으로 명시된 것을 보실 수 있는데요. 이는 도시지역으로 편입이 예상되는 지역을 뜻합니다. 그와 더불어 다른 법령에 의해 가축사육 제한구역으로 구분이 되어있어요. 즉, 주변에 축사와 같이 가축을 사육하는 시설은 들어올 수 없다는 뜻이겠죠? 이를 조금 더 생각해 보면, 주변 환경에서 냄새나 오염 등의 위험이 비교적 적기 때문에 단독주택을 짓기에 좋은 부지로 고려해 볼 수 있다는 뜻으로도 해석할 수 있습니다.
이처럼 현재 건축을 계획하고 계신다면 구입하려는 토지가 어떤 지역 분류에 속하는지 특히, 타 법령에 의거해 저촉되는 사항은 없는지에 관해서 확인하는 것이 중요합니다.
도심지에서 건축을 하게 될 경우의 예시를 한 가지 더 살펴볼까요?
예시 2)
예시 이미지 속 부지는 서울시 성북구의 단독주택 단지입니다.
주거/상업/공업 등의 구분을 통해 건축행위 가능 여부가 나누어진 도시지역인 것을 확인하실 수 있어요. 이곳은 제1종 전용주거지역으로 구분돼 있네요.
제1종 전용주거지역은 단독주택 중심의 주거지역을 말해요. 제2종 전용주거지역이라면, 단독주택이 아닌 공동주택 중심이라고 생각하시면 됩니다. 아파트의 경우 제3종 일반주거지역에 해당합니다.
또한 경관을 보호, 형성하기 위하여 필요한 지구 중 하나인 자연경관지구로 지정된 것을 확인할 수 있어요. 이러한 지구의 지정은 각 관할 지자체에서 조례 등을 통해 설정하므로 건축에 앞서 건축사와 이러한 부분에 대한 검토가 충분히 이루어져야 하는 점. 잊지 마세요~!
*근린생활시설을 계획 중인 건축주님이시라면?
관할 지자체에서 용도 지역 내의 건축행위에 대한 허가 정보를 확인하시는 것이 필요합니다. 앞서 살펴보았듯 제1종 근린생활시설인지 제2종 근린생활시설인지에 따라 용도 지역 내 건축행위에 대한 허가 여부가 나뉘기 때문입니다.
이렇게 예시까지 살펴보았는데요~!
다소 복잡하지만, 건축의 기본 중 기본인 만큼 개념을 꼼꼼히 알아두면 길고 긴 건축 여정에 도움이 되겠죠?
올라의 <건축 용어 사전>은 3편 건폐율/용적률 편으로 돌아오겠습니다!
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